Las 11 obligaciones del Artículo 18 de la LFPIORPI que toda constructora debe conocer
El artículo que define exactamente qué debes hacer — y que el SAT puede verificar en cualquier momento.
Introducción
Si ya sabes que tu constructora está obligada a cumplir con el PLD, el siguiente paso es entender exactamente qué significa eso en la práctica. Y la respuesta está en un solo artículo de la ley: el Artículo 18 de la LFPIORPI.
Este artículo lista de forma explícita las obligaciones que toda empresa que realiza actividades vulnerables debe cumplir de manera permanente. No son recomendaciones, no son buenas prácticas — son requisitos legales que el SAT puede verificar a través de visitas de verificación en cualquier momento, sin previo aviso.
El problema es que el texto legal, como suele pasar, está escrito para abogados. En este artículo te explicamos cada una de las 11 obligaciones en términos simples, para que sepas exactamente en qué estás parado.
Las 11 obligaciones
I. Identificar y conocer a tus clientes
Antes de realizar cualquier operación, debes identificar de forma directa a tu cliente o usuario, verificar su identidad con documentos oficiales y guardar copia de los mismos. No basta con conocer a la persona de trato — la ley exige documentarlo formalmente conforme a las reglas que emite la Secretaría.
II. Conocer la actividad u ocupación de tu cliente
Cuando estableces una relación de negocios, debes ir más allá de la identidad: necesitas saber a qué se dedica tu cliente. Esto incluye solicitar información sobre su actividad económica u ocupación, apoyándote en documentos como los avisos de inscripción al RFC.
III. Identificar al Beneficiario Controlador
Aquí la ley va un paso más allá. Si tu cliente es una empresa, fideicomiso u otra figura jurídica, debes identificar quién está realmente detrás — la persona física que en última instancia controla o se beneficia de esa operación, conocida como Beneficiario Controlador. Si tu cliente es una persona física, debes preguntarle expresamente si existe un Beneficiario Controlador y documentar su respuesta. El umbral bajó del 50% al 25% con la reforma de julio de 2025: te explicamos el procedimiento completo en cómo identificar al Beneficiario Controlador.
IV. Custodiar y conservar toda la documentación por 10 años
Toda la información y documentación que respalde tus operaciones — contratos, correspondencia, análisis previos, identificaciones — debe conservarse de forma física o electrónica por un mínimo de 10 años a partir de la fecha de la operación. Si existe algún recurso o juicio relacionado, ese plazo se interrumpe hasta que la resolución quede firme.
IV Bis. Registrarte en el Padrón de Actividades Vulnerables
Debes darte de alta en el Padrón de personas que realizan Actividades Vulnerables a través del portal del SAT, y mantener ese registro actualizado ante cualquier cambio en tu operación. Sin este registro, las demás obligaciones no tienen punto de partida. Si aún no lo has hecho, aquí está el paso a paso del alta en el padrón.
VI. Presentar avisos ante la Secretaría
Cuando una operación supera el umbral establecido por la ley, debes reportarla ante la Secretaría a través del portal PLD del SAT. Para saber si tus operaciones lo superan, revisa cómo se calcula el umbral en UMA — y ten en cuenta que la forma de pago cambia cómo se reporta cada operación.
Pero hay un caso especial que vale la pena destacar: si tienes sospechas o indicios de que los recursos de una operación podrían estar vinculados a lavado de dinero, la ley te obliga a presentar un aviso dentro de las 24 horas siguientes a que tuviste conocimiento — incluso si la operación no llegó a celebrarse.
VII. Realizar una evaluación de riesgos
No todas las operaciones ni todos los clientes representan el mismo nivel de riesgo. La ley te obliga a llevar a cabo una evaluación formal con enfoque basado en riesgos, que te permita identificar, analizar, entender y mitigar los riesgos propios de tu empresa y los de cada cliente o usuario con quien operas. Esta evaluación no es un ejercicio de una sola vez — debe mantenerse actualizada.
VIII. Elaborar y aplicar un Manual de Políticas Internas
Tu empresa debe contar con un manual que documente de forma clara los criterios, medidas y procedimientos para cumplir con todas las obligaciones de PLD. Esto incluye los mecanismos para identificar y dar seguimiento a operaciones con Personas Políticamente Expuestas. Si formas parte de un grupo empresarial, las políticas deben aplicarse a todas las sucursales y filiales, incluyendo las extranjeras.
IX. Capacitar a tu personal
El cumplimiento PLD no es responsabilidad exclusiva del dueño o del oficial de cumplimiento — involucra a toda persona que tenga contacto directo con clientes. La ley exige desarrollar procesos de selección de personal y programas de capacitación anuales que difundan la ley, su normativa secundaria y el Manual de Políticas Internas.
X. Contar con mecanismos automatizados de monitoreo
Esta obligación es una de las más importantes y menos conocidas. La ley exige contar con sistemas automatizados que monitoreen de forma permanente las operaciones de tus clientes, detecten comportamientos fuera de su perfil transaccional y den seguimiento intensificado a Personas Políticamente Expuestas o clientes de alto riesgo.
XI. Someterte a auditorías periódicas
Tu programa de cumplimiento PLD debe ser revisado y dictaminado por un auditor. La ley distingue según el nivel de riesgo de tu empresa: si tu riesgo es bajo o medio, puede hacerlo tu área de auditoría interna o un auditor externo independiente; si tu riesgo es alto, el dictamen debe ser emitido exclusivamente por un auditor externo independiente. En ambos casos, la auditoría debe cubrir un año calendario completo. El primer período auditable bajo las nuevas reglas es 2028: te contamos cómo prepararte para tu primer dictamen.
Las 5 infracciones más comunes — y lo que cuestan
Conocer las obligaciones es una cosa; saber cuáles se incumplen en la práctica es otra. La mayoría de los constructores que incumplen no lo hacen por negligencia ni por querer evadir la ley: lo hacen porque nadie les explicó con claridad qué se les exige, cuándo y cómo.
El problema es que la autoridad no hace esa distinción. El SAT no multa intenciones — multa resultados. Y con la reforma de julio 2025 y la actualización al Reglamento de marzo 2026, las facultades de verificación se ampliaron, los plazos de respuesta se acortaron y las sanciones ahora alcanzan incluso los errores cometidos por descuido o negligencia, no solo los dolosos.
Estas son las cinco que más vemos, cada una atada a la obligación que incumple.
1. No estar dado de alta en el Padrón (incumple IV Bis)
La infracción más extendida del sector, y la más difícil de defender. Ocurre porque muchos constructores desconocen que su actividad los coloca automáticamente como sujetos obligados — no es una decisión que se toma, es una consecuencia del tipo de operaciones que realizan.
Lo que puede costarte: el Artículo 54, fracción I establece multa de 200 a 2,000 veces el valor diario de la UMA — aproximadamente $23,000 a $234,000 pesos. Y eso es solo por no estar registrado, sin contar todas las demás obligaciones que estarían incumplidas por definición.
2. No presentar avisos o presentarlos fuera de tiempo (incumple VI)
Cuando una operación supera el umbral de 8,025 veces el valor diario de la UMA, nace la obligación de reportarla antes del día 17 del mes siguiente. Ocurre porque muchas constructoras no tienen un sistema que identifique automáticamente cuándo se cruza el umbral: el día 17 llega y nadie lo tenía en el radar.
Lo que puede costarte: la sanción se calcula considerando la que resulte mayor entre el valor de la operación no reportada — hasta el 100% — o el monto equivalente en UMAs. A esto se suma que desde la reforma de 2025, proporcionar información errónea, ilegible o incompleta en los avisos también puede derivar en penas de prisión de 2 a 8 años para los responsables.
3. No tener expedientes completos de clientes (incumple I, II y III)
Identificar a tus clientes no significa conocerlos de trato. La ley exige documentarlo. Ocurre porque muchas constructoras recopilan documentos sin un proceso estandarizado, o no saben que deben identificar al Beneficiario Controlador detrás de una empresa cliente — y con el umbral al 25% hay más casos que antes donde esa identificación es obligatoria.
Lo que puede costarte: el Artículo 53, fracción II sanciona con multa de 200 a 2,000 UMAs — por cada cliente con expediente incompleto. Si tienes 20 clientes activos sin expediente en regla, estás frente a 20 infracciones independientes acumulables. El checklist del expediente de persona moral es un buen punto de partida para auditarte.
4. Aceptar pagos en efectivo por encima del límite legal
La LFPIORPI prohíbe liquidar obligaciones relacionadas con actividades vulnerables mediante billetes y monedas cuando el monto supera los umbrales de ley. En construcción, donde no es raro que un cliente quiera pagar un enganche en efectivo, ocurre más de lo que se reconoce — a veces porque se asume que un depósito bancario ya no cuenta como efectivo. La reforma de julio 2025 cerró esa puerta: los depósitos en ventanilla bancaria también se consideran uso de efectivo.
Lo que puede costarte: además de la multa, operar con efectivo por encima del límite levanta alertas que pueden derivar en investigaciones sobre el origen de los recursos. Es la infracción que más rápido escala de sanción administrativa a problema mayor.
5. No contar con mecanismos automatizados de monitoreo (incumple X)
La obligación más nueva y menos conocida. Ocurre porque la mayoría de las constructoras llevan su cumplimiento de forma manual: hojas de cálculo, carpetas físicas, recordatorios en el calendario.
Lo que puede costarte: multa de 200 a 2,000 UMAs como cualquier otra fracción del Artículo 18. Pero más allá del monto, una constructora sin mecanismos automatizados no puede demostrar ante una auditoría que está monitoreando sus operaciones — y esa falta de evidencia agrava cualquier otro incumplimiento que la autoridad encuentre. El Acuerdo 115/2026 ya fijó la fecha: 1 de junio de 2027.
¿Qué hago si ya incurrí en alguna de estas infracciones?
Si al leer lo anterior te diste cuenta de que tu constructora tiene uno o varios de estos incumplimientos, hay algo importante que debes saber: todavía estás a tiempo de actuar.
La reforma de julio 2025 introdujo expresamente la figura del cumplimiento espontáneo. No se trata de ir a reportarte con el SAT ni de confesar una falta voluntariamente. Se trata de algo más simple y más estratégico: regularizarte antes de que la autoridad inicie formalmente sus facultades de verificación. Si lo haces, la ley establece que la autoridad puede abstenerse de sancionarte por única ocasión. Si ya usaste ese beneficio anteriormente, la multa puede reducirse hasta en un 50% bajo las mismas condiciones.
La lógica es clara: el SAT no premia la confesión, premia la anticipación.
¿Por dónde empiezo?
Once obligaciones. Plazos que corren todos los meses. Documentación que debe conservarse por una década. Auditorías, capacitaciones, manuales, registros y monitoreo permanente. Leerlo de corrido puede sentirse abrumador — y lo entendemos.
Pero la realidad es que el Artículo 18 no es negociable. El SAT puede realizar visitas de verificación en cualquier momento, y la pregunta no es si tu empresa será revisada algún día, sino si estará lista cuando eso ocurra.
La buena noticia es que no tienes que resolver esto solo ni construir un sistema de cumplimiento desde cero. LexBuild fue diseñado específicamente para que constructoras como la tuya puedan cumplir con cada una de estas 11 obligaciones de forma ordenada, automatizada y sin depender de procesos manuales que fallan. Desde la identificación de clientes hasta los mecanismos automatizados de monitoreo que exige la fracción X — todo en una sola plataforma, pensada para la industria de la construcción.
Conocer tus obligaciones es el primer paso. Cumplirlas de forma sistemática es lo que te protege.